Pokud bychom měli jednotlivé obory co nejjednodušeji definovat, a pro větší přehlednost je od sebe pochopitelným způsobem oddělit, tak by to vypadalo následovně:
- Property management má za cíl efektivně spravovat a následně optimálně využívat fyzické prostory. Property manager by měl mít cit pro nastavení takových parametrů prostor, které budou provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky co nejlépe vyhovovat jak jejich majitelům, tak i dalším uživatelům nemovitosti či pozemku.
- Cílem asset managementu je zajistit majiteli majetku udržení jeho maximální hodnoty. Asset manager se tedy primárně nestará o spokojenost uživatelů majetku (to je právě starostí property managera), ale o jeho zhodnocení.
- Facility management reprezentuje oblast podpůrných služeb. Facility manager je primárně zaměřen na každodenní potřeby uživatelů nemovitostí a z tohoto titulu řeší úkoly, požadavky či případné problémy vyplývající ze samotného provozu. V praxi jsou tedy facility manageři oslovováni většinou koncovými uživateli/zaměstnanci. Asset manageři a property manageři naopak častěji komunikují přímo s vedením společnosti.
Všechny tři zmiňované oblasti se v praxi potkávají především v bodě řízení konkrétního procesu. Na první pohled se může zdát, že prioritní a nejvýznamnější roli hraje asset management, který zajišťuje pro majitele nemovitosti vel- mi žádané zhodnocování majetku nebo alespoň adekvátní udržování jeho hodnoty. Nicméně základem kvalitního řízení nemovitosti jako celku, je také schopnost efektivně a rychle provádět základní činnosti, které s jejím provozem souvisí. A ty jsou většinou výrazně ovlivňovány produktivitou zaměstnanců. Pokud nemovitost nemá kvalitní facility management, který denně „naslouchá“ potřebám jednotlivých nájemců a vyhovuje potřebám nájemců, může tím současně snížit i hodnotu asset a property managementu.
Takže tři specialisté ano nebo ne?
V případě velké nadnárodní společnosti s velkým počtem zaměstnanců a rozsáhlým majetkovým portfoliem je určitě velmi vhodné využít znalostí a zkušeností všech tří subjektů. Je ale nutné jasně stanovit vzájemné mantinely, které přesně definují jejich role. Těchto typů společností ale není mnoho, a proto velká část firem využívá služeb jedné, maximálně dvou z výše uvedených rolí. Má-li firma převažující portfolio v realitách, pronajímání bytů či kanceláří a často jedná s nájemníky, rozúčtovává náklady apod., pak zajisté do hlavní pozice postaví property managera s technickým supportem facility managera. Společnosti, u kterých hlavní složkou není komunikace s mnoha nájemci a zaměstnanci ( jejich podstata stojí spíše na vlastnictví výrobních hal, logistických center a distribucí), budou spíše preferovat roli asset managera, opět v součinnosti s facility správou. Je tedy zřejmé, že hlavním spojovacím článkem mezi těmito třemi složkami managementu je v každém případě facility management a jeho technická podpora. Bez koexistence s ním je možné jen stěží vytěžit z asset a property managementu maximum.
Závěrem si dovolím použít jedno z mých často používaných „rčení“. A to, že „Facility specialisté jsou mé další oči a uši“.
(Tento článek najdete také v časopise Facility Manager)
